就在月初，小全全以两宗以上熔断/高溢价成交土地为标准，并结合板块内在售项目情况，筛选出九大热点板块，详情可见《年度聚焦⑧2024年买房，关注这些板块就对了》。其中林家坝板块可谓是“遥遥领先”：2023年正式供地元年，区域内共成交3宗纯住宅用地，均触发熔断出让：乐山海天74亩地块共6家企业参与抽签，中能建34亩地块共62家企业参与抽签，贵州屹阳26亩地块共44家企业参与抽签，土地市场火热非凡。

　　在这三宗土地中，万科朗拾交子已率先入市，而7月19日熔断成交、高达62家房企抽签的34亩地块业以正式亮相，案名为能建锦誉府，多个城市展厅正对外开放。此次小全全便对该项目进行了实探。

　　各大房企争先入驻，与林家坝板块的规划能级不无关系。其一，在2021年底的锦江区政府工作报告中，就提出“再建一个产业锦江”发展路线，计划在未来五年打造“一道九园”，将锦江大道提升打造为科创大道，串联发展九个智慧产业园区，而能建锦誉府便位于九大产业园之一的中生科创谷。

　　锦江“一道九园”产业格局示意图2023年4月，锦江区与中国生物正式签订合作协议，双方共建中生科创谷。据悉，中国生物科创谷占地面积3.69平方公里，总投资500亿元，将依托成都生研所及周边用地，打造集生产、生活、生态于一体的全链式生物医学产业集群聚集区。

　　中生科创谷效果图同时在官方披露信息中还提到，中生科创谷的城市设计需以TOD模式推动实施，整合林家坝TOD一体化城市设计成果。这就引出了其二——林家坝TOD。

　　林家坝TOD效果图按照规划，林家坝TOD为组团级TOD（规划中的9号线号线的换乘站点），总体将形成“一心两轴四片区”的规划结构。即围绕TOD核心区布局、医疗配套及生态绿地，形成TOD综合服务中心，营造全时消费和活力产业场景，并在站点外围布局住宅和学校等公建配套，形成高品质宜居社区。

　　金融城功能布局示意图如果再看板块地理位置，林家坝板块更是将优势发挥的淋漓尽致——西靠金融城三期，以锦华路为界；东临白鹭湾、三圣乡两大板块，由一条锦江大道相串联。后者发展强势，是近几年热门的置业板块；前者更无需赘述，粗暴些讲，随着金融城三期的全面动工建设，但凡沾点名号都非富即贵。只是，金融城三期河东片区内规划的宅地不到10宗，且根据此前锦江区公布的供地计划，区域内近两年都不会再有宅地推出。因此，林家坝作为金三外溢的第一辐射区，自然迎来重大利好。此外根据锦江区2024年供地计划，林家坝片区2024年还将出让9宗土地，侧面说明该区域将成为近两年锦江区供应主力。因此，宣传口径逐渐转变为金融城东中央居住区，也就不奇怪了。

　　当然，对于当前的林家坝板块我们仍需理性看待。小全全曾和朋友打了一个比方，现在的林家坝更像是“凿壁借光”，有“光”自然难得，关键还是在于“凿”和“借”。

　　锦江大道与锦华路交界处的安置小区就比如锦华路以东有着占地800亩的中科生物所，以及锦江大道北侧的锦馨家园、锦江花园、皇经楼新居等多个安置小区，既让板块与金三之间存在着部分物理隔断，也让未来高端改善的调性不那么纯粹。同时，板块内还有祝国寺望山陵园与竹望山公墓，目前并无搬迁计划，这一点对购房者而言也是较大的硬伤。此外，林家坝之于金三不同于大源之于金融城，后者自有其打法和优势，更像是强强联手发挥1+1＞2的作用。客观来讲，目前林家坝只能说还在起步阶段。

　　锦江大道及一侧的安置小区交通方面，板块虽有锦江大道连接东、西各个板块，以及锦阳大道、三环路、绕城高速等城市主干道，但锦江大道以南的路网仍有待完善，同时规划的9号线号线号线距离又较远。

　　58神奇空间实拍图周边商业体虽有58神奇空间开业，不过场内空铺率较高，人气有所不足，主要靠社区底商满足日常生活所需。

　　林家坝TOD一体化城市设计土地控规教育方面，板块新规划了三所幼儿园、盐道街小学和川师附中等学校，其中规划的成师附小便位于能建锦誉府南侧，未来教育资源的密度和质量将有所提升。此外，板块还将规划了公园和医院配套,目前可前往白鹭湾湿地公园、四川大学华西第二医院锦江院区与在建的华西医院锦江分院。

　　锦华路以西（上）、锦华路以东（下）界面更新明显不同我们可以看到，目前很多配套都处于规划阶段，随着林家坝TOD开发的推进，区域未来的商业、公园绿地、医院等配套或逐步完善。只是，与金三多个“玩家”入局不同，林家坝开发建设只能靠自己打好牌。如前文所述，如何“把壁凿开，用借来的光点燃自己的光”，很大程度还是要看锦江区政府的决心。

　　正基于此，小全全把能建锦誉府归为一个先行者之一，对未来板块的市场定调有着借鉴和参考价值。

　　项目效果图该项目位于锦江大道与琉新路交汇处，北侧为58神奇空间，南侧为规划的成师附小，东西两侧规划为住宅用地。据了解，该项目共规划打造了6栋2T2小高层，楼层在15-17F，南北朝向呈阵列式排布，主视野面楼间距保持约36-49米之间。

　　项目外立面示意图外立面方面，将采用大面积LOW-E玻璃搭配金属铝板，呈现当代艺术主义建筑风格。景观庭院上会配置七进礼序、六境园林，增加业主归家尊崇感，更多细节还需后期披露。同时我们可以看到，该项目通过楼栋的角度偏移、错位，更大程度为景观打造留出空间。

　　置业顾问介绍道，该项目仅打造了建面约143㎡这一个面积段的产品，共两种户型均为四室两厅两卫，首批次将预售2#、7#。1.约143㎡A户型

　　A户型为T2纯板式结构，全明光厅花园约10㎡，住户的归家尊崇感可以得到较好满足。入户即玄关，并提供单独区域作为收纳空间。这里能建锦誉府在设计上做出了一些尝试和思考，即玄关旁就是公卫，且进出口不对客厅，住户归家即可换洗清洁。不过从动线上考虑，这样做让日常起居使用又不算方便。此外，该户型动静分区明显，餐客厅采用常见的LDKB设计，景观阳台开间为7.2米，同时270°转角设计，让采光和视野都有不错的表现。四间卧室中有三间开间在3米及以上，尺度把控较好。值得一提的是，每间卧室的窗墙比非常大，几乎占满了整个墙面，采光效果非常好。主卧则采用套房设计，面积约在30㎡左右，再加上配置的步入式衣帽间、双面盆、梳妆台等，居住的舒适度较高。2.约143㎡B户型

　　该户型同样为独立入户前厅，不过进门处设置了转角玄关，相较A户型私密性更强。这一户型同样为LDKB一体化设计，阳台开间也为约7.2米，不过这种类方厅的格局，在动区空间的通透性方面相比表现会更佳。卧室的参数基本一致，窗墙比也很大，甚至有两个卧室做了转角落地窗，在保障采光的基础上还在视野上有着优秀表现。主卧均为约3.7米的开间，只是进深和A户型相比就略有不足了。同时老人房门朝厅，较难保证起居的静谧和私密性。需要注意的是，临锦江大道主干道的5#、7#均是B户型。置业顾问介绍道，b33体育全站app项目距道路约有20余米的退距，b33体育全站app不过担心噪音影响的购房者尽量选择其他楼栋产品。

　　项目建设实拍图目前林家坝TOD内在售新房项目，仅有万科朗拾交子。该项目共规划18栋6-16F纯板式住宅，户型面积段113-143㎡，先后开盘6次，最新批次预售价在29525-32422元/㎡之间，凭借先发优势走量较好。此外，还有中交锦江颂也即将预售，规划了7栋14-16F板式小高层，建筑主力户型约143-185㎡，城市展厅也已对外开放。可以看到，这几个项目产品形态相似，甚至能建锦誉府只有143㎡面积段，竞争压力只会更大，不过该面积段在视野和采光两方面是有设计优势的。而据置业顾问介绍，能建锦誉府为精装交付（具体交付标准暂未公布），首批预售价在3.1-3.5万元/㎡，对比而言并无价格优势。不过能建锦誉府没有陵园这个硬伤，同时项目以北是58神奇空间的商业，南侧是规划的成师附小，除了临锦江大道有噪音影响外，几乎没有其他抗性，可以说是目前板块内位置最好的产品。需要强调的是，能建锦誉府只打造一个面积段的做法，在当前新房市场上是比较罕见也是带有争议性的。一方面这样做一定程度上可以让产品更为纯粹；但另一方面也让内部置换的流通性较差，而内部置换往往是对房价起到一定保障作用的。

　　项目效果图当然，这也算是房企对自身产品很有信心。毕竟林家坝TOD有着可见的发展前景，而中能建此前在北京、杭州、南京等城市均打造过高端项目，能建锦誉府则是其「国府」产品线的全新首发项目，把期待值拉得很高。虽然目前产品力究竟如何还无法“眼见为实”，但预计2月就会开放售楼部和样板间，3月完成取证，届时感兴趣的朋友可以去现场了解，就看这份“底气”是否得以兑现。-END-